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媒介契約について

媒介契約とは、不動産の売却を行う前に、仲介してくれる不動産業者との間で交わす契約のことです。これは宅地建物取引業法によって定められている行為で、依頼者は「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類の中から選択し、契約を結びます。

不動産業者は、宅地建物取扱業法により依頼者と媒介契約を結ぶ際に媒介契約書を交付することが義務づけられています。媒介契約の契約期間はいずれも3ヶ月で、依頼者の希望により更新されます。

専属専任媒介契約

特定の不動産業者1社だけに仲介を依頼する契約形態です。この契約を行うと、複数の業者に重ねて依頼をしたり、自ら購入希望者を探して売買契約を結んだりすることができなくなります。もし、契約に違反し、他の業者や自らが見つけた購入希望者と売買契約を結ぶことになった場合、専属専任媒介契約を結んでいる業者に対して仲介手数料相当の違約金を支払わなければなりません。

依頼を受けた不動産業者は、媒介契約後5営業日以内に指定流通機構に物件を登録し、1週間に1度以上売却活動の進捗状況を依頼者に文書で報告することが義務づけられます。

売却主にとって制約が多いようにも見えますが、その分迅速な対応と細かい報告を不動産業者より得ることができる契約形態です。

専任媒介契約

仲介を1社のみに依頼し、自分でも購入希望者を探す契約形態です。この場合、売却主は自ら見つけた相手(知人・親族あるいはその紹介を受けた人など)とならば、依頼した業者を介さずに売買契約を結ぶことができます。ただし、自ら発見した相手と売買契約を結ぶ場合には媒介契約の履行に要した費用を支払うことになります。また、依頼した業者とは別の業者と売買契約を結ぶ場合には違約金を支払わなければなりません。

依頼を受けた不動産業者は、媒介契約後7営業日以内に指定流通機構へ物件を登録し、2週間に1度以上売却活動の進捗状況を依頼者に文書で報告することが義務づけられます。

専属専任媒介契約と一般媒介契約の間を取ったような条件の契約です。

一般媒介契約

複数の不動産業者に仲介を依頼することができる契約形態です。売却主が不動産業者に対して、他のどの業者と媒介契約を結んでいるのかを明らかにする「明示型」と、明らかにしない「非明示型」があります。どちらの契約にしろ、専属専任媒介契約や専任媒介契約のように違約金を気にする必要はありません。ただし、売買契約が成立した場合には、依頼した業者にその旨をすみやかに通知する必要があります。

依頼を受け、一般媒介契約を交わした不動産業者は、売却活動の進捗状況等を依頼者に報告をする義務を負いません。そのため、買い手を探す窓口が広がる割には宣伝効果が出ない場合もあり得ます。